“城市更新是城市功能的重新定位,，也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn),?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長,、秘書長馮俊表示,，在城市規(guī)模有限的背景下,，我國大城市已從增量時代進入存量時代,，這也意味著,，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點,。

　　城市更新,，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū),、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū),、城中村及舊屋村等進行綜合整治,、功能改變或者拆除重建。

　　深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長耿延良表示,，目前可建設(shè)用地匱乏,，空間承載力逼近極限，城中村歷史遺留問題嚴(yán)峻,、教育等配套設(shè)施壓力持續(xù)加大,，交通、市政基礎(chǔ)支撐能力承受考驗,，承受更新需求迫在眉睫,。預(yù)計到2020年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星,、分散,。重大項目、公共設(shè)施要落地就會碰到土地空間匱乏的制約，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,、城市發(fā)展也受到了土地空間的制約,。

　　海口市國土資源局局長韓藝師表示,，?？谂c其他城市同樣面臨建設(shè)用地規(guī)模有限的問題，應(yīng)當(dāng)采取多種方式,，加大存量建設(shè)用地挖潛力度,，促進低效利用土地再開發(fā)、提高土地集約節(jié)約利用水平,。

　　翰德集團董事長,、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺,，增量市場規(guī)模收縮,，市場正在步入存量價值時代。在需求變化下,，通過整體改造,、包裝定位、個性化定制等增值服務(wù),，滿足多元化需求,，賦予存量物業(yè)新的價值和用途，從而拓展存量空間,，完善城市功能,，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拉動經(jīng)濟增長,。他指出,，北京、上海兩地被低估商業(yè)物業(yè)達1500萬平方米以上,，全國被低估商業(yè)物業(yè)約4.3萬億平方米,。

　　城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是,，城市更新不是單純的舊房推倒重來,，而是培育新的城市功能，同時通過更新推動社會公平,?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

　　對此,，劉栩表示,，城市更新不僅是對建筑物等硬件設(shè)施進行改造,，也是對各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟環(huán)境進行延續(xù)與更新,，開始逐漸滲透到金融,、投資、科技,、創(chuàng)新,、人文、環(huán)境,、經(jīng)濟,、民生等諸多領(lǐng)域。

　　劉洪玉表示,，城市更新實現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機會,、增加財政稅收,、貢獻經(jīng)濟增長。以創(chuàng)客空間,、共享辦公為例,，均是在對既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級，如優(yōu)客工場,、氪空間,、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO 3Q等,?！皩ν顿Y商來說，舊建筑更新,、存量提升,、功能改善就是投資機遇；而對政府來說,，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟,，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶,，提高政府稅收,。”

“從房地產(chǎn)行業(yè)來看,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了存量時代,，城市更新空間巨大,。”劉栩說,，一線城市存量住房再交易規(guī)模已經(jīng)達到新房交易規(guī)模的兩倍,，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經(jīng)達到1：1,，而蘇州,、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內(nèi)也將進入存量房主導(dǎo)的時期,。

　　的確,，《上海住房發(fā)展十三五規(guī)劃》中也明確指出，到2020年為止,，上海舊住房綜合改造面積需達到30萬戶,，中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造面積需達240萬平方米，各類舊住房修繕改造面積達5000萬平方米的硬性指標(biāo),。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,，從國際經(jīng)驗觀察，當(dāng)一個國家的住房自有率超過65%,、人均GDP突破8000美元,、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟,，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時代將逐步來臨,。2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達到41%從中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期,。2016年北京,、上海的二手房交易額占比已高達74%、72%,，這個比例已經(jīng)達到成熟國家,、成熟市場的水平。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,，以重點中心城市核心區(qū)域為主的“城市更新”,，將成為房地產(chǎn)市場未來十年乃至更長時間的下一個風(fēng)口。  (來源: 經(jīng)濟參考報)